A Industrialização da construção civil

O processo de industrialização nos canteiros de obra trouxe mudanças significativas no dia-a-dia da construção. O uso rotineiro de novas tecnologias tem transformado o ofício do trabalhador da construção que está deixando de ser um simples pedreiro, carpinteiro ou armador para ser simplesmente ”montador”

Veja algumas das tecnologias que vêm sendo empregadas nas obras.

DRAY WALL
As chapas de gesso  acartonado fabricadas industrialmente , quando chegam na obra, precisam ser montadas em um processo sofisticado que exige do operário não apenas a leitura de um projeto construtivo, como também a habilidade em montar os elementos metálicos, guias e montantes que compõem o sistema.Por essa condição, a introdução do drywall na construção, que veio substituir a alvenaria convencional nas vedações internas (paredes, tetos e revestimentos) dos edifícios, exigiu também um profissional mais qualificado, capaz de trabalhar com uma tolerância muito menor do que a do pedreiro convencional, e adaptado ao conceito de obra sistêmica.

SISTEMA HIDRÁULICO PEX
As tubulações hidráulicas à base dos plásticos polipropileno e PEX chegaram no Brasil por volta de 1996 e trouxeram uma alternativa aos tubos galvanizados em cobre ou ao PVC.
Um encanador que, há dez anos, desejasse executar o sistema hidráulico de um banheiro, à base de cobre, de forma artesanal, levava em média um dia para realizar o trabalho. Hoje, a depender do projeto, o mesmo profissional, valendo-se de uma tubulação à base de polipropileno, estruturada em um sistema de acoplamento industrial, leva o mesmo tempo, mas para finalizar a hidráulica de três banheiros.

PEÇAS PRÉ-FABRICADAS
As construções pré-fabricadas de concreto, como as fachadas prontas, já estão no Brasil desde a década de 1960, mas o sistema popularizou-se nos anos 90 com as estruturas verticalizadas e grandes lajes. Feitas sob medida para cada obra, as fachadas passaram a ser construídas em fábricas especializadas e só então levadas aos canteiros em grandes painéis de concreto, muitas vezes já com o acabamento final, evitando desvios de granulometria, deficiências na argamassa e até mesmo produção de entulho. Com isso, restou ao trabalhador da construção civil a função de fixar o painel, resultando em uma maior agilidade na construção.


AÇO PRONTO
Cada vez mais, os serviços de corte e dobra de aço têm sido transferidos de dentro dos canteiros de obras para as siderúrgicas, assim como a própria armação dos vergalhões para diversos usos. É o caso dos estribos e colunas prontas, que podem ser empregados para a construção de pilares, vigas e cintas ou baldrames. Há também o uso de empresas terceirizadas que cortam e dobram as armaduras de acordo com os projetos específicos, minimizando a mão de obra nos canteiros e incrementando a qualidade da armadura final. Assim ao ser racionalizada é possível garantir espaçamentos corretos, taxas de aço ajustadas e menos desperdício.
 

 

ALVENARIA ESTRUTURAL
A alvenaria estrutural atingiu o auge no Brasil na década de 80 com a normalização oficial (ABNT e posteriormente referendada pelo INMETRO). O Sistema começou a ser utilizado em grande escala na  construção de  conjuntos habitacionais para usuários de baixa renda. Devido ao seu grande potencial de redução de custos diversas construtoras e produtoras de blocos investiram nessa tecnologia. Atualmente, no Brasil, com a abertura de novas fábricas de materiais assim como o desenvolvimento de pesquisas com a parceria de empresas do ramo (cerâmicas, concreteiras, etc.) fazem com que a cada dia mais construtores utilizem e se interessem pelo sistema. A Alvenaria Estrutural é processo executivo racionalizado, projetado, calculado e construído em conformidade com as normas pertinentes, visando funcionalidade com segurança e economia. É usada amplamente casas populares em edifícios residenciais de até 20 andares.

CONCRETO USINADO
Anos atrás era impensável passar por bairros populares e ver caminhões-betoneiras transitando de um lado para outro. Pois é, agora isto já é realidade. Foi-se o tempo do mutirão para encher laje. A cada dia aumenta o uso de concreto usinado em obras de todos os portes contribuindo para a melhoria da qualidade das obras e minimizado o uso de mão de obra. Em obras de porte médio e grande há também um significativo aumento do uso de argamassas e grautes prontos e em muitos casos lançados com o uso de bombas e adensados com o uso de aditivos.

 

QUALIFICAÇÃO DA MÃO DE OBRA NA CONSTRUÇÃO CIVIL

O setor da construção civil brasileira, construído artesanalmente pelas mãos de operários majoritariamente analfabetos e sem qualificação técnica, paga o preço de anos sem investimentos em formação de pessoal. O mercado demanda um contingente de mão de obra expressivo para dar conta do volume de obras, mas há necessidade de trabalhadores habilitados.

Um estudo realizado pela Poli-USP (Escola Politécnica da Universidade de São Paulo) e encomendado pela Abramat (Associação Brasileira da Indústria de Materiais de Construção) revelou as dimensões do desafio: para que a totalidade dos trabalhadores da construção (entre formais e informais) tenha uma educação compatível com os quatro primeiros anos do ensino formal é preciso capacitar meio milhão de pessoas. Esse número sobe para mais de 1,1 milhão quando se pensa em cumprir a lei, garantindo o ensino fundamental ou os oito primeiros anos de ensino dos operários da construção. Segundo o professor Francisco Ferreira Cardoso, do Departamento de Construção Civil da Poli-USP, 80% dos trabalhadores do setor têm menos de quatro anos de estudo e 20% são analfabetos funcionais. Para além da sala de aula, o cenário também é preocupante: apenas os trabalhadores formais - que hoje, de acordo com dados do Dieese (Departamento Intersindical de Estatística e Estudos Socioeconômicos), representam 30% do total dos 4.743.095 milhões de pessoas empregadas pelo setor - receberam algum tipo de treinamento técnico. O restante, que representa 72,4% do mercado de trabalho (ou os quase 3,5 milhões de trabalhadores), opera no sistema informal, não contribuem para a Previdência Social e nunca receberam nenhum tipo de treinamento ou qualificação. Para piorar, o alto índice de rotatividade do setor impede uma formação continuada, já que em média 55% dos funcionários ficam menos de um ano na mesma empresa e em torno de 30% permanecem até seis meses.

"A abertura da economia e a introdução de inovações no processo produtivo criaram um novo paradigma da construção, que rompeu com o método artesanal de construir e inaugurou uma forma mais racionalizada e industrializada de trabalhar, pautada na construção seca e em obras sistêmicas", diz Roberto Mingroni, consultor da Fundação Vanzolini.

As tubulações de cobre dos sistemas hidráulicos começaram a conviver com as de polipropileno, que chegam prontas no canteiro. O mesmo aconteceu com as fachadas que, quando pré-moldadas, passaram a ser construídas fora da obra. Paredes divisórias de blocos ganharam a concorrência dos painéis de gesso acartonado, o drywall, apenas para citar alguns exemplos (veja boxe). As gruas, que antes eram absorvidas quase exclusivamente pelo setor de infra-estrutura, também passaram a ser vistas nos canteiros das edificações carregando paletes com blocos embalados.

Paralelamente, o acirramento da concorrência forçou as empresas a promoverem mudanças profundas em seus processos de gestão e a aprimorarem seus desempenhos técnicos/econômicos. Como consequência, começaram a despontar sistemas de gestão da qualidade compatíveis com a norma ISO 9000, como a NR-18 e, mais tarde, iniciativas como o PBQP-H (Programa Brasileiro da Qualidade e Produtividade do Habitat), que tem como objetivo "elevar os patamares da qualidade e produtividade da construção civil, por meio da criação e implantação de mecanismos de modernização tecnológica e gerencial".

Entretanto, esse cenário, apesar de exigir profissionais com conhecimentos e atitudes bastante diferentes das qualificações formais requeridas pelas organizações do trabalho anteriores aos novos paradigmas produtivos, não foi acompanhado pela qualificação da mão-de-obra, que agora precisa responder às exigências de qualidade, produtividade, redução de perdas e desperdícios, controle e sustentabilidade.

O operário braçal está perdendo gradativamente seu espaço nos canteiros, que agora, cada vez mais industrializados, requerem a figura do montador. Se por um lado essa mudança gradual promovida pela industrialização e intensa automação exige um profissional mais qualificado, por outro revela uma tendência de encolhimento da base da pirâmide da construção.

De acordo com Roberto Mingroni, da Fundação Vanzolini, hoje se constrói um mesmo empreendimento com no mínimo um terço ou menos da quantidade de operários que se necessitava há dez anos. Geórgio Vanossi, diretor de engenharia da Setin, confirma: "Para construir uma fachada no modo convencional, por exemplo, calcula-se uma média de 80 itens ou tarefas, entre serviços, equipamentos e pessoas. Já com fachada pré-moldada, não estimo mais do que três etapas".

De acordo com ele, apesar dos processos produtivos facilitarem o trabalho operacional, uma vez que muitas peças já vêm prontas da fábrica, exigem um controle muito maior. Ele exemplifica: a métrica passa a ser o milímetro e não centímetro; a organização é sistemática; a tolerância ao risco é diminuta; as soluções de quebra-galho, como quebrar parte de um tijolo ou bloco para adaptá-lo à alvenaria, são proibidas; os materiais já vêm nas medidas previstas pelo projeto, que deve ser seguido à risca, e as ferramentas são mais sofisticadas.

É claro que em se tratando de um mercado que abriga cerca de 172 mil empresas informais, esse cenário de automação é ainda uma realidade restrita à elite da construção, ao mercado formal ou apenas às grandes empresas. Basta um passeio entre os empreendimentos para encontrar tanto o mestre-de-obras analfabeto e que executa seus projetos segundo a tradição, como aquele que trabalha com um laptop e tem plenos conhecimentos de gestão e administração da obra. Mas também é verdade que em menor ou maior proporção, o sintoma está presente em todo o setor.

Mas, em geral, as estratégias de qualificação ou são superficiais ou atingem um universo muito restrito, configurando-se como ações isoladas. Há pouquíssimas iniciativas que, de fato, recuperam a má formação cultural e educacional do profissional, que acaba tendo acesso apenas a capacitações da ponta da cadeia, de um ou outro sistema construtivo.

O professor Francisco Cardoso, da Poli, defende que é preciso aproveitar o ambiente favorável da construção e "investir na educação e formalização desses trabalhadores da construção que operam sem registro ou entidade representativa, dando a eles a mínima competência para fazer um planejamento, administrar seus serviços, eventualmente ter empregados, reduzir desperdícios e, enfim, transformá-lo numa espécie de microempresário".

Para Melvin Fox, da Abramat (Associação Brasileira da Indústria de Materiais de Construção), a solução é a divisão de responsabilidades. De acordo com ele, para que o setor crie oferta de mão-de-obra especializada, é preciso compor um trabalho articulado entre entidades governamentais - por meio do Ministério da Educação, das Cidades, do Trabalho e do Desenvolvimento -, o sistema S (Sesc e Senai) e o setor privado, representado pela indústria de materiais, construtoras, incorporadoras etc.

Antonio Carlos Gomes, diretor do Sinduscon-RJ, atribui ao governo a responsabilidade pela qualificação profissional dos desempregados. Para ele, o governo tem instrumentos e recursos para a criação de novas oportunidades de trabalho e de renda, além do Senai, que tem recursos praticamente tributários, incidentes sobre folhas de pagamento, e previstos em lei. Já as empresas, mesmo que muitas delas estejam hoje assumindo a responsabilidade pela qualificação e formação de sua mão-de-obra, em geral, atuam no campo das "situações emergenciais ou dentro de rotinas de trabalho, mas não têm condições de dar conta da demanda", avalia Gomes.

Independentemente da atribuição de responsabilidades, o desafio da indústria como um todo é aumentar não apenas a quantidade, mas a qualidade do emprego no setor da construção, aprimorar a capacitação das empresas e da mão-de-obra e formalizar a mão-de-obra informal.

Sejam quais forem os caminhos trilhados para superação desses obstáculos, é consenso que o perfil da mão-de-obra da construção deflagra não apenas a precariedade do trabalho no Brasil, mas também a falta de planejamento, de organização, de uma visão estratégica e de uma política pública que transforme em ações aquilo que tudo mundo sabe: que a construção civil é, historicamente, um dos setores mais importantes da economia nacional por ser grande empregador de mão-de-obra e ter elevada participação na geração do PIB.

NOVO TEMPO NA CONSTRUÇÃO CIVIL

Foi-se o tempo em que as obras eram apenas ‘tocadas’, via de regra, sem nenhum planejamento. Nos tempos atuais o ‘tocador de obras’ está sendo substituído por um GESTOR de obras. Desta forma para realizar uma boa gestão de obra há necessidade de um bom planejamento para organizar os esforços de forma eficiente sem comprometer as fases seguintes.

O bom planejamento organiza as tarefas desde o inicio até o fim e considera até os imprevistos que são muito comuns na execução das obras. É importante ressaltar a importância do gestor nesta cadeia de processos e sua luta incansável para obter sucesso na execução das obras. Uma gestão atenta não deve apenas fiscalizar, mas deve adequar o planejamento e propor alternativas para toda ordem de impasse, como indefinição de projetos, problemas de abastecimento de material, falta de mão de obra, incompatibilidades e adequações na execução e até conflitos com subfornecedores.

Todos sabem que vivemos em um Mercado fortemente competitivo e com e margens reduzidas. Desta forma é necessário colocar o foco principal na produtividade e, incansavelmente, buscar novos métodos construtivos e incrementar a gestão na produtividade.

 Neste BLOG pretendemos apresentar nossa recente experiência na execução de obras residenciais e comerciais e mostrar aos nossos potenciais clientes que temos expertise para resolver os problemas comuns de execução de obras. Também é nossa missão apresentar a jovens engenheiros ou profissionais mais experientes práticas recentes de nossas obras e lições que possam ser úteis em oportunidades futuras.

JE SUIS EMBU GUAÇU

 

Embu Guaçu^[] é um município da Microrregião de Itapecerica da Serra, na Região Metropolitana de São Paulo, no estado de São Paulo, no Brasil. A sua população estimada em 2009 era de 62.137 habitantes. A sua área é de 155,04 km², o que resulta numa densidade demográfica de 465,5 habitantes por quilômetro quadrado.

"Embu guaçu" é um termo oriundo da língua tupi e significa "grande rio das cobras", através da junção dos termos mboîa (cobra), 'y (rio) e gûasu (grande)^[][] .
Seu primeiro nome foi Ilha de Itararé, pois se julgou que esta era uma grande ilha fluvial, tal a quantidade de rios, depois a denominação M'Boy-Guaçu, de origem tupi e que significa "água de cobra"^[] e, finalmente, Embu Guaçu. Todos esses nomes, inspirados no Rio Santa Rita, extenso e cheio de curvas sinuosas.
No final do século XIX, em uma de suas andanças pelos sertões paulistas em busca de riquezas como ouro e outros metais preciosos, o casal de sertanistas José Pires de Albuquerque e Emília Pires de Moraes Pedroso, chegaram a região entre os rios das Lavras, Embu Guaçu e o córrego do Borges, onde atualmente está localizado o município de Embu-Guaçu. Impressionados com a beleza natural da região, decidiram fixar residência e erguer a primeira casa, feita de taipas e mão-de-obra escrava, próximo ao Rio Santa Rita (hoje patrimônio da família Svartman, fundadora da primeira indústria do município a “Indústria Química Paulista S/A”).
O povoado cresceu no início de 1900, com a chegada de imigrantes e novas famílias como os Roschel, os Creim, os Schunck, os Domingues, entre outros que constituíram as famílias pioneiras do local.
Em 1906 foi iniciada na região a construção da represa Guarapiranga, construção esta, de responsabilidade da São Paulo Tramway, Light and Power Company, com o intuito de geração de energia elétrica. Porém, em 1928, com o crescimento da cidade de São Paulo, passou a fazer o abastecimento de água potável da região.
Em 1920, José Pires de Albuquerque constrói a primeira indústria, sendo uma fábrica de farinha de mandioca.
Na época as principais ligações eram os rios. Canoas serviam para os moradores transportarem alimentos pelos rios, principalmente pelo Rio Embu-Guaçu, servindo de ligação entre o povoado de Cipó-Guaçu e a vila de Embu-Guaçu.
Por mais de meio século a região apresentou um crescimento populacional, econômico e social bastante moroso, porém com a chegada dos trilhos a região passou a ter um crescimento bastante rápido.
A Inglaterra investia nas ferrovias, principalmente nos países subdesenvolvidos como o Brasil, procurando produtos primários que não haviam no seu pais e por toda a Europa. Em 1927 começaram as difíceis e demoradas obras de construção da ferrovia da Estrada de Ferro Sorocabana, com o ramal Mairinque/Santos, que desceria a Serra do Mar cruzando Embu-Guaçu, onde a obra chegou por volta de 1929.
Em 1932, Embu-Guaçu é elevado à condição de Vila, onde Benedito Roschel de Moraes inaugura a primeira casa comercial.
Em 1937, o novo ramal da ferrovia foi inaugurado. A antiga Estrada de Ferro Sorocabana (1934-1971) transportava o café produzido no interior paulista para o porto santista.
Em Embu Guaçu havia uma estação inaugurada em 5 de abril de 1934, onde houve tráfego de passageiros entre Embu-Guaçu e Santos até novembro de 1997.O nome da ferrovia foi posteriormente alterado para Ferrovia Paulista Sociedade Anônima (FEPASA 1971-1998). Hoje é administrada pela América Latina Logística, que opera o alto tráfego de trens de carga que cruzam o município.
Em 1944, Embu Guaçu é elevado à categoria de Distrito pelo Decreto Lei nº 14.334/44, mas ainda fazendo parte do município de Itapecerica da Serra, ficando com uma área de 171 km².
Em 28 de março de 1965, Embu Guaçu foi elevado à categoria de município, onde ocorreu a primeira legislatura com posse do Prefeito, Vice-Prefeito e Vereadores, conquistando assim sua emancipação político-administrativa. As eleições para tal feito ocorreram em 07/03/1965.
A comissão do movimento Pró-Emancipação, que trabalhou no sentido de que toda documentação e exigências da Lei Orgânica do Município fossem apresentadas à Assembléia Legislativa do Estado, era composta por: presidente, Sr. Fioravante Francisco; quatro vice-presidentes, Alexandre Rodrigues Nogueira, Antônio Albuquerque Filho, Valdomiro Pereira Rodrigues, Walter dos Reis; Secretário Geral, Benedicto Roschel de Moraes; e quatro secretários, Nilton Higino Martins, Francisco O. Martins, Luiz G. Ávila de Macedo, Rafael Cau; Tesoureiro Geral, Antônio Roschel de Moraes; e quatro tesoureiros, Angelo Flose, Kyiotoschi Morita, Antenor Hervelha e Pedro Júlio da Rocha.
Uma análise da divisão territorial feita pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística em 1 de junho de 1995 e confirmada em 15 de julho de 1999 indicou que município é constituído de dois distritos: Embu-Guaçu e Cipó-Guaçu.^[]
Seus limites são Itapecerica da Serra a norte, a capital a leste, Juquitiba a sul, Itanhaém a sudeste e São Lourenço da Serra a oeste.
A economia de Embu Guaçu é baseada em indústrias, principalmente de transformação e minerais não metálicos, como caulim, mica e feldspato, e metalúrgicas. Sua economia também é calçada na atividade rural, integrando o Cinturão Verde na Grande São Paulo.
O clima do município, como em toda a Região Metropolitana de São Paulo, é o subtropical. Verão pouco quente e chuvoso. Inverno ameno e subseco.
A média de temperatura anual gira em torno dos dezoito graus centígrados, sendo o mês mais frio julho (média de catorze graus centígrados) e o mais quente fevereiro (média de 22 graus centígrados). O índice pluviométrico anual fica em torno de 1 400 mm.
Embu Guaçu apresenta 100% de seu território inserido em Área de Proteção de Mananciais (Leis Estaduais 898/75, 1172/76 e 9866/97), integrando também a Reserva da Biosfera da Mata Atlântica (Programa Man and Biosphere da UNESCO), estando ainda submetida ao Decreto Federal 750/93, bem como a outros instrumentos da legislação ambiental brasileira.
No município há o Parque Ecológico Várzea do Embu Guaçu, que abrange 129 ha e é constituída em sua maior parte pelas várzeas do rio Embu Guaçu e Santa Rita, sendo que 80 ha são ocupados por vegetação nativa. Esta área conserva vegetação natural, como manacás, angicos, jacaré-pau, bromélias, táfias, pau-incenso, araucárias, cedros, ipês e outras. Possui remanescentes da Mata Atlântica, paisagens belíssimas e diversidade tanto na fauna quanto na flora.
O Rio Embu Guaçu, abastecido por um de seus afluentes o Rio Santa Rita, serve a Represa de Guarapiranga, com volume aproximado de 30% da sua capacidade.
Embu Guaçu é uma das cidades com quantidades mais expressivas de medalhas estaduais de judô. Modalidade que é massivamente ensinada gratuitamente na cidade.

 

Comprar um imóvel ou morar de aluguel

 

Comprar a casa própria é o grande sonho de todo brasileiro e também uma das questões mais polêmicas quando invariavelmente temos que tomar a decisão entre continuar morando de aluguel e comprar um imóvel, seja pagando a vista ou recorrendo a um financiamento.

Para escrever este POST, pesquisei as  opiniões de diversos especialistas e pude observar que as mesmas são as mais divergentes possíveis, chegando a alguns radicalismos inacreditáveis . Alguns defendem que é mais vantajoso comprar o imóvel. Outros contra-atacam afirmando que o que vale mais a pena é alugar. Não gostaria de, logo no inicio desta matéria cometer o gravíssimo erro de cravar conclusões antes de mostrar as vantagens e desvantagens de cada opção.

 Inicialmente gostaria de deixar claro que não existe uma opção que seja mais vantajosa ou melhor que outra quando o assunto é a compra ou o aluguel do imóvel. Variáveis tais como; prazo do financiamento, valor do aluguel, capacidade de poupança de cada indivíduo e a renda familiar devem ser muito bem analisadas, para avaliar o que é mais vantajoso. Além de todas essas variáveis, que são mensuráveis e facilmente colocadas na ponta do lápis, existem outras muito mais complexas, que são as questões emocionais. O conforto e segurança de morar na casa própria podem ser extremamente importantes para uma família, enquanto que ter a liberdade para mudar de endereço a qualquer momento pode ser tão importante para outra família.

Se você se enquadra na população de baixa renda e não consegue poupar nada durante o mês, ou seja, seu salário é todo consumido com aluguel, contas e despesas, então, vale a pena comparar o valor do atual aluguel com o valor da parcela do financiamento. Se o valor do financiamento for menor que o valor pago pelo aluguel atualmente, é muito provável que o financiamento seja a melhor opção para seu perfil. Hoje em dia, o governo oferece subsídios para essa faixa da população, como é o caso, por exemplo, do programa Minha Casa Minha Vida, criado em 2009.

Se você já possuir o valor para compra do imóvel à vista, mas optar pelo aluguel, então, é muito importante que se deixe esse dinheiro acumulado aplicado conservadoramente. Esse dinheiro não pode ser arriscado, pois você depende dele para, talvez, conseguir um patrimônio maior no futuro. Opções como poupança, fundos de renda fixa e títulos do tesouro direto, devem ser suas escolhas. Se ainda não possui um valor razoável para a parcela de entrada, pense em trabalhar mais ou poupar um pouco mais antes de partir para o financiamento. Quanto maior a parcela da entrada no financiamento, menor serão os juros cobrados e talvez seja possível, até mesmo, financiar o saldo devedor em menos tempo.

O valor do aluguel em relação ao valor da parcela do financiamento ou em relação à rentabilidade de uma aplicação financeira faz muita diferença no longo prazo. Se optar pelo aluguel é muito importante não exagerar no padrão de vida, caso queira conquistar um capital maior no futuro. Procure um aluguel que seja menor em termos percentuais do que a parcela do financiamento ou do que a rentabilidade mensal de uma aplicação financeira.

A seguir apresentamos algumas situações que podem lhe auxiliar nessa importante tomada de decisão. Mas não se esqueça de ponderar também as questões emocionais, o cenário econômico, a perspectiva de ascensão profissional e até social antes de tomar qualquer decisão em relação a compra do imóvel ou permanecer pagando aluguel.

•            Vamos supor que uma pessoa possui R$150.000 disponíveis para a compra do imóvel, e que, além disso, possui um poder de poupança de R$400 por mês e esteja em dúvida se deve comprar ou alugar um imóvel. Vamos assumir um período de 240 meses (20 anos), uma aplicação financeira que renda 0,60% líquidos ao mês e um valor mensal de aluguel de R$900. Se ela optar pela compra do imóvel, gastará os R$150.000 disponíveis e ficará sem um tostão, mas a partir daí aplicará R$400 todo mês. Ao final de 20 anos ela terá R$213.504,94 em aplicações financeiras mais o imóvel no valor de R$150.000, totalizando R$363.504,94 de patrimônio total. Se tivesse optado pelo aluguel, teria ao final de 20 anos o equivalente a R$359.745,18, ou seja, um pouco menos que o patrimônio total acumulado no caso da compra do imóvel.

 

Para brincar com os números e ver como o valor do aluguel é extremamente importante para a conquista da independência financeira, vamos supor dois novos valores para o aluguel, o primeiro de R$750, assumindo que a pessoa aceitou diminuir seu padrão de vida, e o segundo de R$1.050, caso a pessoa tivesse optado por aumentar seu padrão de vida. No primeiro caso (R$750 de aluguel), após 20 anos ela teria o equivalente a R$439.809,53, ou seja, quase 21% a mais em termos de patrimônio. Já no segundo caso (R$1.050 de aluguel), teria o equivalente a R$279.680,83, cerca de 23% a menos em termos de patrimônio. Ambos os casos foram comparados com o primeiro, onde o valor do aluguel era de R$900.

 

Se a mesma pessoa tivesse optado por um financiamento de 20 anos, dando 30% do valor do imóvel como entrada e parcelado o saldo devedor a juros de 1% ao mês pela tabela SAC (Sistema de Amortização Constante), teria pagado aproximadamente o total de R$244.461,00 pelo imóvel e teria um patrimônio de R$150.000,00 ao final de 20 anos. Nesse exemplo foi suposto que a pessoa possuía apenas os 30% da entrada disponível e que não possuía capacidade de poupança. Fica claro como a capacidade de poupança faz muita diferença no longo prazo, por menor que ela seja.

Em todos os exemplos não foi considerado o valor da inflação nem o possível valor da valorização ou desvalorização do imóvel, afinal, esse ponto é bastante discutível. Se desejar incluir o valor estimado da inflação ao mês para o período, basta incluí-lo nas contas.

 Podemos claramente notar que, quando o valor do aluguel representa o mesmo percentual do valor total disponível em relação ao percentual da rentabilidade da aplicação (0,60%), a opção pela compra do imóvel é levemente mais vantajosa.

Quando o valor percentual do aluguel é menor que o valor percentual da rentabilidade da aplicação (R$750 de aluguel representam 0,50% do total disponível), a opção pelo aluguel se torna mais vantajosa.

Já quando o valor percentual do aluguel é maior que o valor percentual da rentabilidade da aplicação (R$1.050 de aluguel representam 0,70% do total disponível), a opção pelo aluguel se torna desvantajosa.

Como já dissemos, o valor do aluguel pode ser determinante para a conquista de maior patrimônio no futuro, e ele depende do padrão de vida que se está disposto a obter em troca de um maior capital futuramente. É nesse ponto que muitos planos de independência financeira vão por água abaixo.

 

Como financiar a compra de imóvel pronto

Obter o crédito para Compra de Imóvel é mais complicado do que se imagina, geralmente a dificuldade ocorre porque você ou sua família somente podem comprometer 30% da renda mensal, por exemplo, para financiar um imóvel em 240 meses de R$ 400.000,00 dando R$ 80.000,00 de entrada, sua renda mensal (individual) ou somada a família precisa ser de R$ 14.125,00 (Media do Mercado).  Para minimizar este problema, o ideal seria ter 50% do preço do imóvel e financiar apenas os outros 50%, ou seja, o melhor financiamento de imóveis é aquele onde você financia o mínimo possível o que poderá também reduzir até a de juros que o banco vai cobrar. 

 Outro fator importante é que você financie por poucos anos. Quanto mais longo for o financiamento mais juros você vai pagar. As pessoas se iludem quando observam que o valor da prestação cai quando o financiamento é de 30 anos, em relação a um financiamento de 15 anos. 

Outra dica importante é não fazer apenas a simulação de financiamento da Caixa Econômica Federal. Existe o Banco do Brasil, Banco Itaú, Bradesco, HSBC, Santander, e diversos outros bancos que também oferecem financiamento para a compra da casa própria. 

A maioria dos imóveis esta ainda com preços elevados. Tente comprar um imóvel em um bairro que está se valorizando, normalmente é para onde a cidade está crescendo, e onde existam muitas opções de imóveis sendo construídos, observe onde supermercados e farmácias estão abrindo filiais. 

Para quem pretende comprar uma casa nova Lembre-se ainda que construir é sempre um bom negócio. Apesar de gerar trabalho e algumas dores de cabeça, se você conseguir um bom terreno em uma área que ainda vai valorizar e sua economia no final pode ser superior a 30%.

      
Confira abaixo quais são os documentos solicitados do comprador, do imóvel e do vendedor e garanta a compra de sua casa própria sem transtornos: 

Documentos do(s) comprador(es):

- Carteira de identidade
- CPF
- Comprovante de endereço (contas de água, luz ou telefone fixo). 
- Certidão de nascimento (somente para solteiros) 
- Comprovante de estado civil (para casados, divorciados, viúvos). 
- Escritura de pacto antenupcial (somente para casados) 
- Comprovante de estado civil para união estável (em caso de união estável) - Comprovante de renda (Assalariados: três últimos holerites, cópia da carteira de trabalho. Não assalariados: comprovar capacidade de pagamento por meio dos três últimos pró-labores, extrato bancário, cartão de crédito, etc.). 
- Declaração de Imposto de Renda
- Certidão conjunta emitida pela Secretaria da Receita Federal e Procuradoria Geral da Fazenda Nacional (RF/PGFN - débitos relativos a tributos federais e à dívida ativa da União) 

Documentos do imóvel:

- Escritura (ou outro título aquisitivo pelo qual o vendedor adquiriu o imóvel) 

- IPTU
- Certidão de inteiro teor da matrícula com negativa de ônus (expedida pelo serviço de registro de imóveis) 
- Certidão negativa de impostos e taxas municipais
- Declaração de medidas e confrontações (casas e sobrados) 
- Declaração de não existência de débitos condominiais (apartamentos) 
- Certidão negativa de foro e/ou laudêmio
- Declaração/Justificativa quando o valor de venda do imóvel for inferior ao valor de avaliação
 
Documentos do(s) vendedor(es):

- Carteira de identidade e CPF

- Comprovante de endereço (contas de água, luz ou telefone fixo). 
- Certidão de nascimento (somente para solteiros) 
- Comprovante de estado civil (para casados, divorciados, viúvos). 
- Escritura de pacto antenupcial (somente para casados) 
- Comprovante de estado civil para união estável (em caso de união estável) 
- Certidão conjunta emitida pela Secretaria da Receita Federal e Procuradoria Geral da Fazenda Nacional (RF/PGFN - débitos relativos a tributos federais e à dívida ativa da União) 
- Certidão negativa dos distribuidores forenses referentes a Ações Cíveis
- Certidão negativa dos cartórios de protestos
Veja abaixo um resumo das etapas necessárias para obter o Financiamento Imobiliário com maior rapidez.

Passo 1 – Preparação e Simulação

Consulte sites especializados e converse com pessoas que já financiaram a compra de imóveis para esclarecimento de dúvidas.

Defina o imóvel desejado de forma objetiva procurando envolver seus familiares mais próximos na escolha deste imóvel. Na falta da escolha do imóvel você pode enviar proposta para uma carta de crédito que pode ser usada posteriormente.

Faça várias simulações de para comparar os planos, propostas dos bancos e instituições financeiras, para se tomar a decisão pelo financiamento que mais se adéqua à sua realidade.

Passo 2 - Preenchimento da Proposta On-line

Com a definição da proposta e agentes financeiros eleitos pelo comprador, basta então preencher a proposta e autorizar o agente financeiro a iniciar o processo. Preste bem atenção para não faltar nenhuma informação para não atrasar o andamento da sua proposta. 

 Passo 3 - Análises de Crédito e Jurídica: envio de documentos

De acordo com as informações e documentos apresentados para análise de crédito os agentes financeiros irão analisar, entre outras coisas, se o prazo, renda declarada, idade e características do imóvel para estudo da viabilidade de concessão do crédito e a adequação do imóvel escolhido estão dentro dos parâmetros da instituição financeira.

Nesta fase, os agentes financeiros realizarão a análise detalhada de toda a documentação enviada. A análise jurídica é fundamental para a realização de uma transação imobiliária segura e a preservação de todas as partes envolvidas.

 Passo 4 - Avaliação do imóvel e visita técnica

Os agentes financeiros solicitarão a avaliação do imóvel objeto do financiamento, agendando a vistoria com o engenheiro credenciado e o comprador. A avaliação do imóvel dá a garantia para o comprador de que o valor de compra do imóvel está dentro do valor de mercado praticado no local, na época em que a aquisição estiver ocorrendo. A avaliação efetuada a partir de valores de mercado praticados em outras transações similares e baseada numa perícia técnica minuciosa das condições do imóvel dará ao comprador a segurança que ele precisa para realizar o negócio com toda tranquilidade.

Passo 5 - Assinatura do contrato de financiamento e Registro em cartório
 
Após a aprovação da proposta de financiamento, e desde que não haja nenhuma pendência, será emitido o CONTRATO DE FINANCIAMENTO e agendada uma data para a assinatura. Depois é só pagar o Imposto de Transmissão de Bens e Imóveis - ITBI e registrar o contrato no cartório de registro de imóveis.

Passo 6 - Finalização do processo e Liberação de Recursos

Concluídas as etapas acima você deverá enviar uma via do contrato registrado para que o seu banco libere o financiamento ao vendedor. Em geral, isso é feito através de depósito em conta corrente, ordem de pagamento ou DOC, em até cinco dias úteis após o recebimento do contrato registrado. Liberado o valor na conta do vendedor do imóvel é só pegar as chaves, reunir a família e celebrar.

Como financiar a construção de uma casa

Conseguir crédito para reforma e construção costuma dar mais trabalho que financiar a compra de um imóvel pronto ou financiar a compra somente do terreno.

 

É importante que, inicialmente, se faça uma simulação do financiamento. Depois de realizar este passo, fica muito mais fácil comparar os planos, propostas dos bancos e instituições financeiras, para se tomar a decisão pelo financiamento que mais se adéqua  à sua realidade.

 

Abaixo listamos as etapas que antecedem a concessão do financiamento da construção pela Caixa Econômica Federal para pessoas que já possuem o terreno:

Primeiro: Você deve possuir um terreno e toda a documentação deve estar totalmente regularizada, ou seja, com a matrícula estar atualizada do Cartório de Imóveis e Certidão Negativa de Débitos na Prefeitura local. O proponente deve ser o proprietário do terreno e o mesmo não pode estar alienado, ou seja, não pode estar vinculado a nenhum tipo de financiamento.

Segundo: Você precisa contratar um engenheiro ou um arquiteto para fazer os projetos da construção (projeto de prefeitura, projeto estrutural e o de instalações elétricas e hidráulicas). O projeto deverá ser previamente aprovado na prefeitura local com o fornecimento do competente Alvará de Construção.

Terceiro: Deverá ser apresentado à Caixa, todo o planejamento da construção com a descrição detalhada das etapas de construção e seus respectivos custos. Este planejamento poderá ser feito pelo próprio engenheiro que elaborou o projeto.

Quarto: Você deverá providenciar toda documentação pessoal como comprovantes de renda, residência e copia dos principais documentos pessoais. O proponente não pode ser proprietário ou estar em processo de compra de outro imóvel residencial na mesma localidade em que reside ou onde pretende fixar moradia.

Quinto: Você deverá ir a Caixa ou ao correspondente autorizado e dar entrada na documentação do terreno, do projeto, do planejamento e a sua documentação pessoal.

Sexto: Toda essa documentação será analisada tecnicamente e financeiramente pela Caixa e após a aprovação, você será convidado para assinar o contrato de financiamento da construção.

Vale ressaltar que você deverá executar, de acordo com o planejamento apresentado, a primeira etapa da construção com recursos próprios, já que a Caixa não faz a liberação do valor do financiamento por antecipação. Após concluir a primeira etapa, você deverá notificar a Caixa que enviará um engenheiro para fazer a vistoria e atestar que a primeira etapa foi concluída. Então a Caixa faz a liberação do valor referente a primeira etapa e dá sinal verde para você fazer a segunda. E este ciclo se repetirá até o final da obra. Então na prática você faz a construção de cada etapa com os seus próprios recursos e ao final de cada etapa a Caixa paga o valor referente a ela.

Vale também ressaltar que você só começará pagar o financiamento depois que a obra for terminada, o que é caracterizado com a obtenção do Habite-se na Prefeitura.

Nos próximos dias postarei dicas para quem quer comprar terreno financiado pela Caixa e também darei dicas para quem quer comprar imóvel novo ou usado financiados.